Não existe, de acordo com a lei, direito de preferência do inquilino no caso de alienação judicial do imóvel. De modo expresso, o art. 32 da Lei 8.245/1991 veda essa possibilidade: O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação . Somente nas hipóteses de alienação voluntária pelo proprietário e locador, pode o inquilino que tenha averbado o seu contrato de locação no cartório de registro de imóveis, exercer esse direito de preferência (Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 16).
Todavia, na venda judicial, decorrente de processo de penhora, o inquilino não possui qualquer preferência, nem mesmo para concorrer em igualdade de condições com terceiros. De acordo com as regras de execução do Código de Processo Civil CPC (arts. 646 a 707), o inquilino nem será intimado da penhora ou do edital de realização do leilão. Caso o imóvel venha a ser arrematado por terceiro, o inquilino será apenas comunicado da alienação judicial, cabendo ao juiz da execução fixar prazo para a desocupação, mesmo em se tratando de locação com fins empresariais, em que o locatário teria, em princípio, direito à indenização pelo fundo de comércio.
Diante desse quadro, o inquilino que pretender continuar explorando o imóvel penhorado e em processo de alienação judicial, deve celebrar novo contrato de locação com o arrematante, ou procurar adquirir a propriedade ainda durante o processo de execução.
De acordo com os procedimentos do art. 647 do CPC, com a redação da Lei 11.382/2006, o imóvel penhorado pode ser objeto de alienação por iniciativa particular. Assim, independentemente de leilão, se o credor ou exequente não adjudicar para si o imóvel, poderá oferecê-lo à venda, pelo preço mínimo fixado pelo juiz. O inquilino, portanto, poderá propor e negociar junto ao exequente a aquisição do imóvel alugado, mas sem qualquer garantia de prioridade.
Se o imóvel for levado a leilão, o inquilino poderá comparecer como mero interessado, com direito a oferecer lance e arrematar, nas mesmas condições dos demais. Mas no caso específico de imóvel, ele poderá oferecer um lance para aquisição a prazo, apresentando por escrito sua proposta, nunca inferior à avaliação, com oferta de pelo menos 30% à vista, sendo o restante garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel (CPC, art. 690).
Na primeira praça, o valor do lance deverá ser, no mínimo, o valor de avaliação judicial do bem. Em nenhuma hipótese, todavia, poderá ser aceito pelo leiloeiro lance em segunda praça ou leilão que ofereça preço vil (CPC, art. 692). E o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento que considera preço vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação do bem penhorado. (STJ, 6ª Turma, RESP 1017301- RJ, DJ 26/05/2008).
» Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital
